Guía Fiscal para el Comprador Estadounidense de Propiedades en República Dominicana 2026: FATCA, el Reporte al IRS y el 1031 Exchange

Estados Unidos es, por amplio margen, el principal mercado emisor de compradores hacia la República Dominicana. Más de la mitad de los turistas internacionales que llegaron al país en 2026 provinieron de allí, y una fracción creciente de ellos no viene solo de vacaciones: viene a invertir. Sin embargo, muchos ciudadanos y residentes fiscales estadounidenses cometen el mismo error al comprar una villa en Cap Cana o un apartamento en Punta Cana: asumen que, por tratarse de una propiedad fuera de Estados Unidos, sus obligaciones con el IRS terminan en la frontera. La realidad es la opuesta. El sistema tributario estadounidense grava a sus contribuyentes por su renta mundial, y una compra inmobiliaria en el extranjero abre un conjunto de obligaciones que conviene entender antes de firmar, no después.

Esta guía resume, en términos generales y sin sustituir la asesoría de un contador o abogado fiscal, los tres pilares que todo comprador estadounidense debería dominar en 2026: qué se reporta y qué no bajo FATCA, cómo se tratan la cuenta bancaria y la renta generada en la isla, y por qué la popular estrategia del 1031 exchange no funciona como muchos creen cuando se cruza una frontera.

FATCA y el Formulario 8938: la buena noticia sobre el inmueble

La Ley de Cumplimiento Tributario de Cuentas Extranjeras, conocida como FATCA, obliga a los contribuyentes estadounidenses a declarar ciertos activos financieros extranjeros mediante el Formulario 8938. Aquí llega la primera buena noticia para el comprador de bienes raíces: FATCA aplica a activos financieros, como cuentas bancarias, de inversión y de pensión, y no a activos materiales como los inmuebles. En términos prácticos, una propiedad en la República Dominicana que se posee de forma directa y personal no se reporta, por sí sola, en el Formulario 8938.

La matización es importante, porque la estructura de compra puede cambiar el resultado. Cuando el inmueble se adquiere a través de una entidad extranjera, por ejemplo una sociedad dominicana como una SRL, una estrategia frecuente para la protección patrimonial y la sucesión, lo que el contribuyente posee ya no es el inmueble en sí, sino una participación en una entidad extranjera, y ese interés sí puede activar la obligación de reporte. El umbral general para reportar bajo FATCA comienza cuando el valor agregado de los activos financieros extranjeros supera los US$50,000, aunque el límite es más alto para quienes residen fuera de Estados Unidos o presentan declaración conjunta.

La decisión entre comprar a título personal o a través de una sociedad no debe tomarse solo por razones fiscales estadounidenses: influyen también la protección patrimonial, la planificación sucesoria y las ventajas locales en la República Dominicana. Pero el comprador debe saber que esa decisión tiene consecuencias directas en lo que tendrá que declararle al IRS cada año.

FBAR: la cuenta bancaria dominicana que casi todos olvidan

Aunque el inmueble en sí no se reporte, la mayoría de los compradores extranjeros abren una cuenta bancaria local para pagar servicios, cuotas de mantenimiento, impuestos y para recibir los ingresos de la renta. Ese detalle aparentemente menor puede activar una obligación distinta y con penalidades severas: el FBAR, o FinCEN Form 114.

La regla es clara: si un contribuyente estadounidense tiene cuentas financieras en el extranjero cuyo valor agregado supera los US$10,000 en cualquier momento del año calendario, debe presentar el FBAR. No se trata del saldo promedio ni del saldo a fin de año, sino del pico máximo alcanzado en cualquier momento. Un comprador que deposita fondos para cerrar una compra o para amueblar una villa puede superar ese umbral sin darse cuenta, y la omisión del reporte conlleva sanciones que pueden ser considerables. La recomendación es tratar la apertura de la cuenta dominicana con la misma seriedad contable que la compra del inmueble.

La renta se reporta en Estados Unidos, aunque se genere en el Caribe

El segundo gran malentendido es pensar que los ingresos por alquiler vacacional o de largo plazo obtenidos en la República Dominicana quedan fuera del radar del IRS. No es así. Cualquier renta generada por activos extranjeros debe declararse en la declaración de impuestos estadounidense, porque el sistema grava la renta mundial del contribuyente.

La contrapartida positiva es que el comprador no queda expuesto a una doble tributación pura. Los impuestos pagados en la República Dominicana sobre esos ingresos pueden, en términos generales, tomarse como crédito o deducción en la declaración estadounidense, dentro de los límites que establece la ley. El resultado neto depende de cada situación, pero la planificación adecuada permite que el inversionista no pague dos veces por el mismo dólar de renta. Lo que no es opcional es el reporte: la renta debe declararse, aunque el impuesto final resulte reducido o nulo tras aplicar los créditos correspondientes.

El 1031 Exchange: por qué no funciona entre Estados Unidos y la República Dominicana

Aquí se encuentra el error más costoso y a la vez más común. Muchos inversionistas estadounidenses experimentados conocen el poder del 1031 exchange, la herramienta que permite diferir el impuesto a la ganancia de capital al reinvertir el producto de la venta de un inmueble en otro de naturaleza similar. La tentación es evidente: vender una propiedad de inversión en Estados Unidos y trasladar ese capital, libre de impuesto diferido, a una villa en Cap Cana. El problema es que la ley no lo permite.

La Sección 1031(h)(1) del Código de Rentas Internas establece de forma expresa que un inmueble ubicado en Estados Unidos y un inmueble ubicado fuera de Estados Unidos no se consideran de naturaleza similar. En consecuencia, intercambiar propiedad estadounidense por propiedad dominicana, o a la inversa, no califica para el diferimiento del impuesto. Quien venda un activo en Estados Unidos para comprar en la isla deberá enfrentar la ganancia de capital correspondiente en su declaración, sin el beneficio del diferimiento.

Existe, sin embargo, un matiz que el inversionista sofisticado puede aprovechar. El intercambio de una propiedad extranjera por otra propiedad extranjera sí califica bajo la Sección 1031, y la ganancia puede diferirse. En la práctica, esto significa que un estadounidense que ya posee un inmueble de inversión fuera de Estados Unidos, incluso en la propia República Dominicana, podría, en principio, intercambiarlo por otro inmueble extranjero y diferir el impuesto. La estrategia del 1031 no está cerrada para el inversionista internacional; simplemente opera dentro del universo de la propiedad extranjera, nunca cruzando la frontera estadounidense.

Conclusión: comprar con los ojos abiertos

Para el comprador estadounidense, la República Dominicana ofrece una combinación difícil de igualar: plusvalía en dólares, exenciones locales de gran valor bajo CONFOTUR y un costo de entrada muy inferior al de otros destinos de lujo del Caribe. Nada de eso se ve comprometido por las obligaciones fiscales estadounidenses, siempre que se conozcan y se planifiquen desde el inicio. La clave está en estructurar la compra con asesoría fiscal de ambos países, decidir con criterio si conviene comprar a título personal o a través de una sociedad, tratar la cuenta bancaria local con rigor contable y descartar de entrada la ilusión del 1031 transfronterizo.

La inversión inmobiliaria en la República Dominicana no es más compleja para el estadounidense que para cualquier otro extranjero; simplemente exige entender que el IRS lo acompaña a donde quiera que invierta. Comprar con los ojos abiertos es, al final, lo que separa una inversión rentable de una sorpresa costosa.

Esta guía tiene carácter informativo y no constituye asesoría fiscal o legal. Cada inversionista debe consultar a un contador público o abogado especializado en tributación internacional antes de tomar decisiones.